作为资金密集型产业的房地产,面对三线四档、贷款集中度管理等调控政策对于资金端的全面收紧,房企开始更多依赖于自身造血能力,在经营端就是去库存,抓回款,在投资端则是谨慎拿地。如今,现金流已成为房企的生命线,因为拥有充裕资金,意味着房企拥有更大发展空间、偿债能力和安全性。
在此背景下,环球网房产推出了2021年环评半年报之“房企现金流”专题,通过数据反映房企现金流变化情况,哪些房企现金流增幅较大?哪些房企现金流大幅减少?哪些房企在积极抓回款、去库存?哪些房企依旧靠买地和融资驱动?
65%房企经营性现金流实现正增长
环球网房产通过梳理60家典型上市房企现金流发现,2021年上半年,有39家房企的经营性现金流同比增长,占比为65%。21家房企的经营性现金流同比减少,占比为35%。
其中,经营性现金流同比增长最多的是碧桂园,同比增加264.51亿元,其次是绿地控股、首开股份、中国奥园、华夏幸福,经营性现金流分别同比增加244.65亿元、175.92亿元、143.06亿元、137.73亿元。
经营性现金流同比减少最多的是万科A,同比减少了158.24亿元。此外,经营性现金流减少超过百亿的房企还包括长实集团、中国金茂,分别减少126.57亿元、153.48亿元。
从60家样本房企的经营性现金流变动情况来看,经营性现金流和房企销售规模并不呈现直接关系。
中指研究院发布的2021年1-6月房企权益销售排行榜上:中国恒大以3431.3亿元位居第一名,碧桂园、万科分别以3007.6、2774.5亿元分列榜单第二、三名。然而从2021年中国典型房企现金流增长情况排名来看,碧桂园2021年上半年经营性现金流为103.79亿元,增长264.51亿元,排名第一;万科经营性现金流67.82亿元,负增长158.24亿元,排名第60;而中国恒大目前并未在半年报中披露这一数据。
不仅是碧桂园和万科,2021年上半年权益销售榜TOP10中的保利发展、招商蛇口、绿地控股,经营性现金流分别为-248.12亿元、27.74亿元、285.98亿元,同比分别增加了4.32亿元、57.64亿元、244.65亿元。可以看出房地产行业普遍存在经营性现金流与销售业绩并不匹配的现象。
一般而言,企业的经营性现金流反映其经营真实业绩,应该与销售收入、净利润相匹配,否则容易产生一定的风险。
然而,对于房企而言,通过销售获得了源源不断的现金流,蓄水池并未越来越满,这是因为蓄水池中还存在一个重要且巨大的流出口。
亿翰智库在一份房企现金流的研报中指出,房企经营活动现金流出中最主要的是拿地支出及建安等工程支出,主要反映为购买商品、接受劳务支付的现金项目。在2012年-2019年样本房企中,该项支出占经营现金流出总量的比例在60%-70%之间。也就是说,加大土地购置、建安工程等方面加大投入的房企,其经营性现金流将与真实业绩产生较大偏差。
头部房企现金流进一步分化
2018年万科秋季例会上,郁亮曾经喊出过“活下去”的口号,当时很多人都觉得这是在作秀,但从2021年上半年万科财务数据看,确实反应了实际情况。
中报显示,报告期内万科实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%,涨幅在同规模企业中处于中位水平,而毛利率由31.80%降至22.90%,跌幅超出预期。
报告期内,万科取得经营性现金流67.8亿元,相比去年同期的226亿元,大幅下滑了70%。
通过翻阅中报可见,万科2021年经营性现金流大幅下滑,其中一个重要的原因就是毛利率的大幅下降。
万科总裁、首席执行官祝九胜表示,毛利率下降的原因主要由三个:第一,2021年上半年万科的销售规模增长有限;第二,开发业务毛利率下降较快,其中地价占比不断升高,受地价房价比不断上升等影响,万科税后毛利率从24%降至18%,未扣税毛利率从32%降到23%,销售增长不足以对冲毛利率的下滑;第三是转型业务带来的影响,转型效果要体现出来还需要时间。
此外,万科在拿地方面表现激进,也对经营性现金流有一定的影响。中指研究院2021上半年房企拿地金额与面积排行榜数据显示:万科拿地金额共962亿元,居于榜首,拿地面积共1081万平方米,位列第二名。可见,急于补仓的万科,使现金流捉襟见肘。
同为头部房企的碧桂园,现金流变化则大为不同。
碧桂园发布的2021年中期财报显示:上半年,碧桂园实现权益合同销售3030.9亿元,同比增长14%。碧桂园可动用现金余额达1862.4亿元,虽然相比2020年上半年的2055.2亿元有所减少,但仍处于行业头部水平。
对此,碧桂园总裁莫斌在2021中期业绩发布会上表示:碧桂园的财务是垂直和综合管理集于一体的“大财务管理”。
“垂直方面,财务可以管理每一个项目每一个月的资金。大财务管理,其中包括资金管理、会计管理、税务管理、法务管理、回款考核管理等。在大的财务管理体系中,碧桂园从2019年起以现金流为核心,做回款考核,目前已经坚持了三年。多年来坚持追求有现金流的利润,有利润的现金流,因此财务管理越来越稳健,现金流一直不错。”
年报数据显示:2021年上半年,碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元,权益回款率达90%,已连续6年达到90%或以上。
此外,碧桂园经营性现金流充裕,和少拿地以及土地成本低也有直接关系。中指研究院2021年1-6月房企拿地金额与面积排行榜显示:碧桂园新增土地面积1253万平方米,拿地金额603亿元,拿地成本约4800元每平米。
去库存、促回款、少拿地 现金流为王
站在行业的角度看,随着“三线四档”政策的深入实施,不仅踩红线的房企融资难度加大,橙档、黄档、绿档也面临着融资限制,以往“借新还旧”缓解资金压力的路已经走不通,间接造成公司内部现金流紧张。
根据贝壳研究院发布的《房企融资月报》显示:2021年1-8月,房企整体债券融资规模出现明显下降趋势。2021年1-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元,融资规模较2020年同期下降21%,减少约1817亿元。其中8月单月境内外债券融资共发行62笔,发行规模折合人民币约571亿元,同比减少54.2%。
在严监管持续、融资环境收紧的状态下,行业已经从以前的唯规模论变为强调安全,不仅要看销售速度,更重要的是看销售的回款率。
对此,多家房企在年报和业绩说明会上明确将“抓销售,促回款”作为未来的工作重点。
万科总裁、首席执行官祝九胜表示:展望未来,一是坚持做好实体经济生力军,巩固提升基本盘;二是坚持稳健经营,提升资源转化效率,加快回款速度,量入为出,保障流动性安全,坚持持续保持绿档,持续巩固信用评级优势;三是坚持开发与经营并重,从全品类、全周期的角度出发,巩固综合住区开发和服务能力,提升项目各业态的协同,实现项目全周期价值最大化;四是坚持科技助力业务。
奥园集团执行董事、联席总裁马军表示:今年上半年集团在全力去库存、抓回款的“军令状”督导下,整体回款超额完成目标,在关键的销售去化领域,上半年地产板块营销中心超额完成任务。
众所周知,促回款仅是影响经营性现金流的部分原因,在贝壳研究院高级分析师潘浩看来:“在平稳发展阶段过多的存货,也会造成现金流为负,因此去库存也是当前部分房企的当务之急。”
2021年上半年,不少房企通过降价促销的方式加速去库存。
融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示:从2018年开始,融创最重要的任务是去库存,加快去化,同时保持现金流的安全。融创中国通过“聚焦一二线核心城市”等方式,大力去库存。
事实上,融创中国2021年1-6月实现合同销售金额3207.6亿元,同比增长高达64%。此外,融创中国保持着谨慎和可控制的土地投资支出,据中指研究院1-6月房企拿地金额与面积排行榜显示,融创中国2021年上半年拿地533亿元,行业排名第八位。拿地面积567万平米,在行业内排第六位。
积极去库存、持续加强销售回款、谨慎拿地,已经成为众多房企加快企业经营性现金流回流的重要手段。
对此,58安居客房产研究院分院院长张波认为:对于房企而言,把握现金流的流入和流出非常重要,不但要安排好销售的节奏,有序保证预售资金的回笼,同时对于拿地等现金支出类环节也需做好相应把控。
根据克而瑞研究机构数据,2021年上半年,60家典型房企的经营性现金流净额为净流入1090亿元,而上年同期为净流出503亿元。经营现金流增幅较大,正和以上三个举措有一定关系。
正应征了那句名言:人生如棋,识势者生,顺势者为,乘势者赢。