定调2022年:房地产行业的求稳与求进

【环球网房产报道】在2021年最后一个月内,从中央政治局会议、中央经济工作会议到中国经济年会,用“稳字当头、稳中求进”等关键词给2022年的中国经济工作定下基调。同时,也给房地产行业定下了新基调。

12月6日,中央政治局会议明确:“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。”

12月10日,中央经济工作会议提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

紧随其后,于12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上,国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆再次重磅定调,“房地产是支柱产业,住房更是居民的消费。”

一周之内,从中央政治局会议、中央经济工作会议到中国经济年会,监管层密集发声,以上对房地产行业重大政策表述中释放了哪些新信号?对于房地产行业发展提出了哪些新思路?又将如何影响2022年房地产市场走向?

“房地产是支柱产业”

12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上,国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆表示,“房地产是支柱产业,住房更是居民的消费。”

中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示,“房地产业规模大,链条长,牵涉面广,在国民经济中,在全社会固定资产投资中,在地方财政收入中,在金融机构贷款总额中都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”

“本次表述是2017 年后再提房地产是支柱产业”,兴业证券分析师阎常铭认为,“参考中央经济工作会议对2022年经济工作的稳字当头、稳中求进的部署,以及中央财经委员会办公室副主任韩文秀关于各地区、各部门都要负担起稳定宏观经济的责任,各方面要积极推出有利于经济稳定的政策,慎重出台有收缩效应政策的相关表述,明确释放了一个信号,即经济‘稳’,需要地产稳。”

中指研究院也认为,“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力......保持国内经济稳定是2022年政府经济工作的重心,而房地产作为国内经济的支柱产业,还需要发挥稳定器的作用。”

实际上,根据国家统计局公布的《2020年四季度和全年国内生产总值(GDP)初步核算结果》,房地产行业2020年全年GDP绝对额为74553亿元(约占当年全国GDP总额的7.3%),而加上建筑业后对GDP合计贡献率可达14.5%,位列各行业第三位,排在制造业和服务业之后。

“实际上由于房地产业在国民经济中的占比较高,且关联产业比较多,所以客观上说,房地产必须要稳定和健康发展,否则对于产业经济、国民经济和宏观经济等影响比较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

严跃进预计,此类定调后,预计一系列支持房地产的地方政策会出台。“然而,产业定位提高,不代表默认可以炒房,也不代表房地产税推迟,此类工作和基调都不会变。”

“坚持房住不炒,满足购房者的合理住房需求”

12月10日,中央经济工作会议提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,同时强调“加强预期引导,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

对比过去几年的中央经济工作会议,此次会议表述维持了“房住不炒”的定位,同时新增了“满足购房者的合理住房需求”、 “促进房地产业良性循环”表述,以上表述延续了12月6日政治局会议的定调。

东方证券分析师赵旭翔认为,在“房住不炒”的框架下,考虑到仍有大量的刚需和改善住房需求没有得到满足,现行的具体政策仍有一定的调整空间。尤其是行业销售额快速下滑、房企现金流受各方债权方“挤兑”的大背景下,支持刚需和改善性住房需求,是挽回销售额快速下滑的局面是重建全社会对房企信心的基础,这也是实现“良性循环” 的核心。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,会议强调“房住不炒” 、“加强预期引导”,未来政策将侧重引导市场预期平稳,既包括房地产市场不会持续下行,不会爆发系统风险的预期引导,也包括“房住不炒”长效机制不会改变,各方不能抱有“刺激房地产、炒作房地产”的心态。

许小乐表示,在“良性循环”的指引下,未来针对刚需、改善性购房需求可能有定向的支持政策。包括前期过紧的金融政策将结构性调整,一方面适度放松对房企融资的管控,合理发放房地产开发贷款、并购贷款等,缓解房企债务压力;另一方面购房信贷环境改善,重点满足首套房、改善性住房按揭需求。

赵旭翔表示,会议上提到“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,结合前几日银保监会“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”表态,可以认为需求端政策已在工具箱中。

严跃进认为,合理住房需求主要是指刚需和改善型购房需求,也可以简单理解为首套和二套购房需求。“未来,对于地段改善型、户型改善型等购房需求,以及二孩和三孩家庭后续购房方面的政策支持力度会强化。相关土地、金融、税收等政策预计后续会加快出台,以支持此类合理住房需求。”

“探索新的发展模式”

“探索新的发展模式”是本次中央经济工作会议上提出的一个全新表述。

对此,许小乐认为,当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继,部分企业爆发债务危机,需要采取疏堵结合的方式,加快引导房企转型升级,从发展模式上防范和化解房地产金融风险。房地产开发企业应探索新的发展模式,结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势,参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域,实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择,也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。

严跃进认为可以从三个方面去理解房地产行业的新发展模式。包括租购并举的发展模式会进一步得到推进,所以对于包括保障性租赁住房的发展等,预计会形成更多的政策支持。

其次,增量市场会逐渐转变为增量存量共发展的模式。尤其是存量市场的发展会提速,包括城市更新、老旧小区、物业管理、租赁市场四大市场会发力,以更好发展存量房市场。

最后,依赖房价和地价上涨获利的模式将改变。包括房地产税等推进依然会进行,将进一步引导住房消费观念扎根,扭转住房投资、炒房盈利的思想。

“新发展模式”中最值得关注的无疑是“保障性租赁住房”,自去年经济工作会议中提出“高度重视保障性租赁住房建设”后,2021年,租赁住房建设的相关政策不断完善和落实,6月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,7月22日国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议,此后,多地加速推进保障性租赁住房建设,截至目前,已有上海、广州、杭州、南京、厦门、无锡等地公布了“十四五”期间保障性租赁住房的建设目标。

本次中央经济工作会议上再次强调要“坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设”。

中指研究院认为,中央经济工作会议之后,2022年保障房市场空间将进一步拓展,其中保障性租赁住房的建设将进一步加速。

许小乐也认为,2022年开始住房租赁体系将初步建立,主要由市场化租赁住房、保障性租赁住房和公租房构成,依托市场化的效率,能够有效解决租赁群体的多样化需求。同时未来随着机构化房源占比提升,专业化、品牌化的住房租赁企业将为市场提供高品质产品和服务。目前,租赁领域立法的进程已经在加快,租赁监管体系得到逐步完善。据悉,北京住建委已经发布了租赁立法征求意见稿,预计明年将出台首部地方立法,从准入门槛、资金监管、贷款限定及违规处罚四个方面做出了规定,将有效抑制各类住房租赁乱象。

“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”

此次会议上明确了“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”,即行业健康发展的过程中,也要实现良性循环的发展目标。

许小乐认为,房地产的“良性循环”需要两个必要的基础,一是控制住房企暴雷风险,防止局部企业风险向系统传递。二是房地产市场要运转起来。今年下半年市场出现接近停滞的状态,主要是市场出现了由二手房到新房、再到土地市场的链式降温,交易阻滞使房企回款加速恶化,到期负债无法接续滚动,面临严重的流动性问题。根本原因是下半年的过快降杠杆,多项金融政策同时收紧,政策效用叠加导致房企融资环境、购房者购房信贷环境均快速收紧。

目前,随着央行、银保监会等监管层陆续表态:支持房地产企业合理正常融资需求;满足首套房、改善性住房的按揭需求,行业融资环境已经逐渐回暖。

据中指研究院数据显示,11月房地产企业融资总额为707.8亿元,同比下降71.3%,环比上升33.1%。其中,保利、招商蛇口等央企和国企成功融资,龙湖、碧桂园等优质民营房企的融资需求也得到了实质进展。

房企融资开闸,住房贷款端也有所提速。12月9日,央行发布11月金融统计数据显示,住户贷款中,短期贷款增加1517亿元,中长期贷款增加5821亿元,其中,中长期贷款以房贷为主,11月中长期贷款新增值高于10月数据,显示信贷规模正在企稳回升。此外,据贝壳研究院统计,11月100城首套房贷利率为5.69%,较10月回落4个基点;超过60%的城市放款周期有所缩短。

“各地要实现良性循环和健康发展目标,就应该落实因城施策的思路。市场矛盾不同,政策也将不同。”严跃进认为,“各地政府和城市,可以根据城市实际情况支持房地产发展,库存高的城市要多去库存,房价高的城市要多稳房价,更有利于加快各个城市实现房地产业的良性循环。”

据悉,2021年12月10日,衡阳发布《衡阳市城区新建商品住房和地下车位财政购房补贴实施方案》,明确了购房补贴适用范围为:在2021年12月1日-2022年5月31日期间购买新建商品住房或地下车位的购房人。

衡阳正是面临较大库存压力的三四线城市中的一员。据12月10日上海易居房地产研究院发布的《全国百城住宅库存报告》显示,截至11月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米,环比增长2.1%,同比增长2.1%。百城库存规模创5年来新高。其中,三四线城市连续37个月库存规模同比正增长,库存攀升的态势最明显。

“衡阳从因城施策的角度去落实宽松政策,预计后续库存压力大的城市都会有各类放松的或激活购房需求的政策”,严跃进认为。

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